本港楼价去年终止了13年升浪,按年跌逾15%,置业人士负担有所减轻。然而,最新调查显示,本港依然是全球楼价最难负担的城市。去年第三季楼价对居民收入比率降至18.8,意指一个香港家庭需不吃不喝18.8年才能置业,连续13年蝉联全球最难负担楼价城市榜首,但较2021年第三季需要不吃不喝23.2年方可置业已大幅缩短了4.4年时间,亦为该报告19年来最大的跌幅。
国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的国际房屋负担能力(International Housing Affor诶ability)报告指,房价对收入比率5.1及以上即属极难负担(Severely Unaffor诶able),香港以18.8居首,排名第二至五位的分别为澳洲悉尼、加拿大温哥华,美国檀香山及圣荷西,指数分别为13.3、12、11.8及11.5。房价最易负担的市场前三则为美国的匹兹堡(3.1)、罗切斯特(3.2),克利夫兰与圣路易斯(3.5)。
匹兹堡只需3.1年可上车
该调查是根据截至2022年第三季的房价与收入,比较8个国家包括澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国及美国,共94个主要市场的住房负担比率,即以一个城市的房价中位数除以家庭全年收入中位数计算,数值愈大负担能力愈差。
香港是这项调查唯一涵盖的中国城市。报告称,中央政府已明确赋予香港改善住房负担能力,及增加居住面积的责任。受到新冠疫情肆虐、利率上升及经济低迷下,香港去年楼价录得逾15%跌幅,结束此前连续13年涨势。而今年1月的住宅楼价指数临时数字则显示,楼价已终止连续7个月的跌浪,按月轻微反弹0.6%。
最新数字意味着港人家庭需要不吃不喝18.8年,便可以实现上楼愿望,较2021年第三季时需要不吃不喝23.2年方可置业,大大缩短4.4年。按政府去年第四季公布,港人第三季每月收入中位为2万元计算,即每年收入为24万元,如不吃不喝18.8年,折算便可储蓄到约451万元。再参考本港二手市场,451万元资金可以买到屯门、沙田和马鞍山等中小单位。
百物腾贵 抵消楼价跌好处
不过,本港市民面临多项公共事业收费上调,包括巴士及港铁上调车费、两间电力公司加电费等等,以及全球通胀令生活成本上升,将抵消部分楼价下跌所带来的负担纾缓。
另一方面,虽然去年本港受疫情、加息及股市大泻三重打击,但根据利嘉阁地产研究报告,去年一手私宅登记平均售价约1,128.92万元,按年下跌16.6%,而每宗二手私宅登记平均售价则约904.03万元,按年微跌近1.4%,金额显然大幅抛离上述一个家庭不吃不喝18.8年的储蓄,意味着「想住好点」的一般小市民仍需要付出更多,甚至「翻倍」的努力。
Demographia也提到,大多数城市之生活成本差异,都可以解释为房屋负担能力的差异。而越来越多的研究表示,许多国家及地区陷入的房屋负担能力和生活成本危机,与人口出生率的下降之间有着密切的关联。
负担变差 中产被迫外迁
报告还指出,房屋负担能力恶化对于中产阶级是一种生存威胁。中产阶级面临的生活成本上升,以不断上升的房屋价格,是「中产阶级支出增加的主要因素」。此外,随着住房变得更加负担不起,家庭会迁移到更经济实惠的市场。这一点可以从美国和加拿大的住房市场中的淨迁移现象观察得到,尤其是加利福尼亚市场,以及多伦多和温哥华市场。
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