香港楼市下猛药 太快太狠杀伤力太大

还敢去香港炒房吗

　　11月19日，香港政府推出新一轮楼市调控措施。购入不满6个月出售的房屋需缴售价的15%为额外印花税，6－12个月售出为10%，12－24个月售出则为5%。

　　本期，一位从上海楼市转战香港楼市的投资人魏廷向理财一周报记者讲述了近期他在香港的买楼故事。分析人士称，香港购房贷款利息低于2%，因此内地买家超半数做长线投

资。不过，香港中原地产研究部联席董事黃良昇对记者表示，港府出手太快、太狠，杀伤力太大。他认为，对半年内转手的房屋收取售价15%的额外印花税，基本完全覆盖炒家收益。

　　上海炒房客香港买楼记：香港购房贷款利息 低于2%，内地买家超半数做长线投资

　　香港新盘少之又少，投资客主要瞄准二手房，市中心租金是内地一线城市2倍

　　理财一周报记者/董琳霞

　　2010年，香港楼市经历了三波调控，10月中旬，叫停房产投资移民；11月中旬，出台新规，引入三级制额外印花税，同时按房价降低按揭比例，房价越高，按揭比例越低。

　　“2010年可以说是内地人在港买房的大年，预计将创下内地客户在港置业单年最高纪录。从我们了解到的情况来看，大多数客户是因为看好香港楼市才购入房产，移民只是由于符合投资移民政策，顺势而为。” 上海中原董事总经理谭百强在接受理财一周报记者采访时表示，香港楼市政策频出，目前并未影响内地投资者的购买热情。

　　“有很多香港人都认为是内地有钱人把香港房价推高了，因此，香港政府连出新招，稳定房价，其中取消投资房产移民计划，征收额外印花税，这两条对内地以移民为目的的买家以及内地短炒客影响的确很大。不过据我所知，在香港买房的内地买家中，长线投资客占到了半数以上，相比内地一线城市，香港物业的租金要高出许多，长线收租获利对内地投资客来说稳定而可靠。”一位在港工作的房产经纪人对理财一周报记者表示，虽然香港和内地两地楼市同样处在调控阶段，但是，许多有能力的投资人士仍选择出手香港物业。

　　香港物业在内地的需求有增无减。本期，一位从上海楼市转战香港楼市的投资人——魏廷向理财一周报记者讲述了一段近期他在香港买楼的故事。

　　上海炒房10多年后转战香港

　　“在上海投资房产已经有10多年了，上海楼市的第一桶、第二桶金算是都被我挖到了，眼看往后已经没有再挖第三桶金的可能，打算改走高端长线投资路线。”

　　魏廷，一位专职炒房客，前几年辞去国企工作专职打理房产投资，如今身价2000万元有余。

　　“在香港没有什么亲戚，也没有什么熟人，更没有工作业务在香港，在香港买房只是在陪太太的几次购物游后萌发的想法。”谈起计划去香港买房的初衷，魏廷自己都感觉不可思议。

　　“其实，最初是想回笼一下手上的资金，在上海购买一套豪宅长线持有。但是2000万元看似很多，其实在上海根本买不到什么像样的豪宅，买远郊类似佘山的自然资源别墅吧，租不出去，投资回报又有问题，买市中心高级公寓楼吧，2000万元也只能买到所谓的中高端项目，真正的豪宅都要上亿元。今年5月，我和太太照常一年一度的香港购物游，发现目前香港的楼价已经和上海差不多了，不过香港的租金却要比上海高出很多。在上海市中心，一套100平方米的高级公寓月租金最多也不过1万元；但在香港中心区，一套100平方米的普通住宅月租金平均在2万港元左右。看到两地如此巨大的投资回报落差，萌发了我在香港置业的念头。”魏廷对记者说，他爱尝试新的事物，投资也是一样，即使是他不熟悉的区域。

　　在决定去香港买房前，魏廷只是在互联网上输入“上海人能否在香港买房？”这句话，得到肯定答案后，在拿到去香港长期逗留的商务签证后，今年9月份，魏廷以考察香港楼市为目的再次前往香港。

　　在查阅了几乎所有香港报摊上的购屋报刊后，魏廷得出结论：香港楼市和上海楼市的最大区别在于，香港房屋成交量大多来源于二手房成交，香港的新盘少之又少，可以选择的余地很小，而且呈两极分化的格局，要不就是一些远郊的项目，要不就是半山的一些顶级豪宅项目，市中心土地由于被开发殆尽，早已没有新房屋出售。最终，魏廷将置业对象锁定在二手房上。

　　从上海“熟手”变香港“嫩草”

　　在香港买房和上海有很大的不同，在上海魏廷也算是个炒房高手，不过到了香港，他立马变成了一个看房“嫩草”。

　　“很多朋友建议我寻找上海本地的一些跨地域中介帮我寻找房源，但考虑再三后，我还是决定自己去考察。湾仔、中环、上环、油尖旺，多亏了几年的购物经历，我对香港的几大板块了解得较为透彻，和上海一样，香港几乎每条街上都有连锁房产中介，9月中旬，我仅花了3天时间就分别在尖沙咀、北角、九龙站、沙田等区域一口气签下了5张“睇楼纸”。

　　据魏廷介绍，在香港买房和上海一样，都要请有代理服务的中介提供服务，但是与上海不同的是，香港的中介在看房前都必须与买家签订地产代理协议也就是香港人俗称的“睇楼纸”，这张协议上，包括买家的预算、理想房型、对小区及周边环境的要求、房屋装修的要求、房屋入手后的用途、理想出租收益以及一些个人信息资料。在签完这张“睇楼纸”后，中介人士便会根据买方的需要，寻找物业、上门看房并且提供意见。委托代理关系有效期一般为3个月。买家可同时委托多家中介代理，但不能看同一间房，否则万一成交就要多付一份佣金。如果买家在看房后3个月内成功买入房子，就必须付代理佣金，一般为房屋成交价的1%。

　　“香港中介的工作效率很高，几乎在签完看房协议后的几个小时内，代理中介就能给我找出符合条件的2至3套房源，那几天，我从上午11点到晚上10点，几乎都是在看房中度过的。”

　　魏廷回忆起2个月前看房时差点就放弃了在香港购房的念头。

　　“看了位于尖沙咀和佐敦的2套房后，我感觉落差很大。”魏廷表示，在上海，一般500万元人民币以上的房源都比较上档次了，无论从地理位置，还是小区环境、室内格局和装修都算是比较高端的物业产品，不过香港的情况却不同。

　　“没有成型的小区环境，有些仅一幢楼就构成了一个小区，没有像样的会所配套，房屋陈旧破损严重，房间内部格局狭小，得房率低，有些装修还是10年前的风格。唯一感觉良好的是，几乎每套房屋周边生活配套都相当便利，轨交和公交四通八达。”魏廷表示，起初真的有些不适应，但是考虑到自己只是购置一套物业长线出租，其租金还是相当可观的，而且在香港这一弹丸之地上，香港人也早已习惯了这种居住条件。

　　投资移民被叫停，仍坚定买房

　　10月初，还在魏廷挑选房源的过程中，香港楼市突然叫停了房产投资移民，虽然原本并无确切的移民计划，但是这一政策对魏廷还是有一些心理震慑作用。

　　“在看了近20套房屋后，我拿着厚厚的一叠房屋资料回上海与太太商量，就在那时，香港政府叫停了房产投资移民计划。不过在和家人商量后，家人还是支持我在香港置业的想法。”魏廷表示，目前自己在上海已有多处房产需要打理，暂时没有移居香港的打算，而且目前香港楼价虽处在高位，但未来仍有上浮空间，而且长线操盘最看重的仍是租金收益，因此，当务之急是选择租金回报较高的物业。

　　最终，在比较了多个项目后，魏廷决定购入位于香港岛东区大型住宅区太古城的一套两房。太古城是一个位于香港岛东区鰂鱼涌的大型住宅屋苑，内建有61幢住宅大厦，目前人口超过4万，就好比一个小城市。由于太古城的规模大，物业质素良好，因此较受香港中产阶级人士喜爱，是香港较为知名的老牌豪宅项目，太古城的楼价走势对香港楼市一度具有指标性作用。

　　魏廷看中的房子位于一幢高层中的12层，挂牌价560万港元（按当时汇率核算人民币为481万元，面积788平方尺相当于87.5平方米）的两房房源。据魏廷在周边中介了解到，该套物业如果长线出租，租金2万港元/月，核算下来，该套物业的投资回报率接近4.5%，而在上海，目前物业的投资回报率一般都不高于3%。

　　“看中房子后千万不能急着下定，在此之前还有很多事情要做，包括对房屋所有权的查验，找专业机构对房价进行评估等等，毕竟对香港房屋的市价，内地人不是太了解，如果房主一个狮子大开口，难道我们也要照价买单吗？”

　　魏廷在和房主签订买房合同前参考了各种各样的建议，有些来自身边的朋友，有些则是中介代理机构的建议。

　　香港的房屋登记相比内地要透明许多，香港土地注册处的土地登记册里记载有每一套物业的详细资料，可供市民查阅。在中介代理的陪同下，魏廷到该区域的土地注册处去查阅了土地记录，了解该房屋的注册业主，主要是查验以往该套房屋所有的买卖情况是否存在问题，如法定抵押、解除抵押、买卖协议、法庭命令等。

　　“毕竟是在香港买房，做得全面一些，想得周到一些总没错的，而且我相当佩服香港公务人员的工作效率，一般类似查阅资料等工作都能在几个小时内就完成。”魏廷在肯定了该套物业的“身份”后，又通过免费网上即时物业估价服务对此套物业进行了估价。

　　据魏廷介绍，香港很多银行、中介公司等都提供估价服务，较为方便的是选择免费网上即时物业估价服务。操作很简单，只要根据提示选择物业所在区域、楼盘名称、具体单位，马上就能得到该房屋的资料以及目前估值水平。估值一般是参考相近房屋近期的成交价。

　　估价下来，与魏廷看中的这套房源的类似成交价一般都在550万-560万港元之间，于是讨价还价在所难免。在香港买房要想砍价和内地很相似，一般前期业主和买家都不会见面，中介会在双方的议价过程中记录每一次出价还价，并在中间协调，最终使双方能达成交易。

　　“最终我与房主以555万港元达成交易，砍掉了5万港元。敲定价格，其实只是走出了第一步，和房主签订购房合同才是购房的开始。”魏廷向记者口述。

　　香港购房贷款利息低于2%

　　魏廷在与房主敲定了555万港元成交价后，和房主签订了临时买卖合约，并在代理中介的推荐下，聘请了一位专门处理房屋业务的律师。在临时买卖合约上清楚订明了房价、临时订金、签正式买卖合约日期、双方律师代表、付首期订金日期、金额、成交日及缴付房价余款金额等条款。

　　在交付了5%的细订，也就是临时订金后，魏廷向当地银行提出贷款申请。

　　“在上海做了这么多年的房产投资，前几年大多都是运用贷款——转按揭——再贷款这个流程来操盘，近两年，内地频出房贷新政，如今我这样的投资买家在上海已经贷不到款了，但是在香港却不一样，在香港买房虽然要付较高的印花税，但是信贷方面相对上海要宽松许多。”

　　据记者调查，目前在香港，买楼的利息低于2%，贷款最高可以达到七成，贷款成数的多少主要看房子新旧程度，买房时需提交个人资料及临时买卖房子合约，银行会评估贷款人的还款能力及楼房情况，约一个月内批出贷款，楼龄越长，贷款成数就越低，在香港超过30年的老楼，银行一般都不接受贷款申请。

　　10月底，魏廷就与房主去律师行签署了正式买卖合约。魏廷同时支付了楼价10%的大订金给了房主聘请的律师，细订和这笔大订金都将在未来的房款中抵扣，同时还把3.5%印花税交给律师行，并向代理中介支付了1%的佣金。

　　“一切完成后，就等待贷款审批了，其实当时心里比较笃定，因为即使贷款审核不通过，或者贷不到七成这么高，我也有能力支付全款，或者支付五成房款。不过就在我签订正式合同的一周多时间内，香港政府竟然出台了额外印花税政策。”

　　港府宣布，自2010年11月20日起买入的住宅物业，如果在六个月之内转售，除了现时须缴的物业交易印花税外，另须缴付15%的额外印花税。在买入6个月后至12个月期间转让，额外印花税率为10%，在买入12个月后至24个月期间转让，额外印花税率为5%。此外，香港金融管理局于同日向本地银行发出降低按揭成数的新指引。新措施规定，如交易价格为1200万港元或以上，按揭成数上限由六成降至五成；交易价格为800万港元至1200万港元，按揭成数上限由七成降至六成，最高贷款额600万港元；交易价格为800万港元或以下者，按揭成数上限维持在七成，但最高贷款额为480万港元。所有非自住的住宅物业及工商物业，不论交易价格，按揭成数上限一律下调至五成。

　　“此条规定一出可以说是坚定了我长线投资的决心，至少在24个月之内不考虑转让了。”魏廷笑言。而按揭成数下调的规定，魏廷未受波及，因为他所购置的房子总房款低于800万港元，最高按揭成数仍维持在七成。

　　至截稿日，魏廷仍然在等待银行的贷款审批结果。据他介绍，一旦贷款审批下来，银行会委派律师行草拟一份按揭契约，内容包括贷款额、贷款期、利息计算方法、提早还款的罚息条件等。魏廷只需在正式交易日或之前，去签署双方同意的按揭契约，贷款会在成交日，由银行代买家支付给卖方，按揭契约将登记在土地注册处。在成交日当天，魏廷还将约见房主到律师行签署“楼契”，也就是正式的转让合同，正式把这套房屋由原来的业主转移给魏廷。待首期房款和房屋验收完毕后，魏廷所委托的律师会前往土地注册处，将其“楼契”进行登记，并把已登记的正式“楼契”交由银行保管，同时把各项收据及“楼契”副本交给魏廷，整个交易就算完成了。

　　相比内地，

　　香港买房成本更高

　　理财一周报记者/董琳霞

　　“其实，在香港买房，虽然各个环节都由专门机构提供服务，流程也比较清晰，但是悉数交易成本，发现要比内地买房高出许多。”魏廷表示，在内地买卖二手房一般只要承担一半的营业税和中介佣金就可以了，买一手房也就是缴纳契税和部分杂税就可以了，但是在香港买房的过程中还增添了不少其他的开支。

　　首先是律师费。仅律师费，此次魏廷就支付了将近3万元人民币。其中包括买卖合约律师费、楼契律师费、按揭契律师费以及其他如影印费、登记费等。而这些都将在成交日付清。其次是房屋印花税。按照魏廷所购入的这套房源楼龄，他缴纳了总房价3.5%的印花税。然后就是房产代理佣金，为房屋成交价的1%。再来就是土地注册处的查册、注册费。最后还要支付一些杂费，如水、电、煤的转名费以及管理费和保证金等。由于魏廷要向银行贷款，银行会要求贷款者购买火险，还要支出一笔保险费。

　　由于魏廷购买的是二手房，如果在香港购买新楼，手续就相对简单一些。

　　在香港，新楼的买卖过程与二手房很相似，新楼的开发商都会提供一条龙服务，购买者无需为烦琐的手续烦恼。由于新房的交房日期有现房和期房之分，因此有很大部分的一手房是以期房预售形式出售。

　　在香港购买期房被称为购“楼花”。对“楼花”的售卖，香港有严格的管理。投资者在付出一定的订金和预付款后， “楼花”可以转手买卖，所以许多短线炒房客会选择购买新房炒卖“楼花”。在交房前如果“楼花”没有被转让，那么就要在交房时支付房款。

　　香港楼市面临短调，内地客谋吃租获利

　　业内人士预测，未来一个月香港房屋成交量或较上月减少30%至50%

　　理财一周报记者/董琳霞

　　今年10月14日起，港府开始新一轮房地产调控。措施包括：提高投资移民门槛，剔除房地产投资项目；宣布未来10年每年提供可盖2万套住房的土地；推出提供资金扶持的“先租后买”计划，最关键的是香港特区政府开始收紧投资移民计划门槛——投资额下限从650万港元大幅提高至1000万港元，房地产项目也被暂时剔出可投资类别。2009年以来香港房地产市场屡创新高，港府今年已连续两次推出楼市调控措施，效果一般，本次调控已是年内第三轮。

　　额外印花税或急冻香港楼市

　　在近期的轮番调控下，香港近期二手房成交量并未现萎缩迹象。

　　香港中原地产提供的最新数据显示，截至今年11月24日，今年11月份香港一手房楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂时录得13019宗，预计全月将上升至15500宗，将较10月份的12140宗上升27.7%。11月份的成交宗数将是2009年6月份录得15747宗后17个月以来次高，仅低于今年8月份的16946宗。金额方面，今年11月份楼宇买卖合约登记暂已录得616.5亿元，预计全月将上升至750亿元，较10月份的568.6亿元上升31.9%。预计11月份的成交金额将为2007年11月份录得813.9亿元后36个月以来次高，仅低于今年8月份的802.4亿元。由此反映出10月香港施政报告后楼市成交仍畅旺。

　　11月19日，香港财政司司长宣布征收额外印花税。两年内转手物业会分三级征收额外印花税：其中半年内转手物业将额外收15%印花税；半年至一年内转售物业，将额外收10%印花税；一至两年转售的物业，将额外收5%印花税，同时进一步收紧按揭成数。

　　中原地产住宅部董事总经理陈永杰表示，新征收的印花税，可令炽热的楼市被急冻，有效打击了市场的投机活动。新措施令短线投资者转售成本大大增加，令部分炒家转移成长线投资者，但对自住客户影响不大。陈永杰同时预测，未来一个月成交量或将较上月减少30%至50%。对于金管局收紧按揭成数，陈永杰称，在持续低息环境及热钱流入的大前提下，市场对物业之需求仍存在，政府新招将令物业投机活动减少，长期有助楼市健康发展。

　　中原地产研究部联席董事黄良升同时指出，新政公布后，市况立即发生了转变，观望气氛相当浓厚。买卖胶着，成交急降。新措施对楼市的影响，有待12月份的登记数字才开始反映。预测12月份登记数字将下跌三成至11000宗。

　　内地客转长线吃租获利

　　“尽管港府已经取消了房产投资移民，征收额外印花税，降低按揭成数，但是并不会让内地投资客热情降低，大多数内地投资客仍会选择在香港长线持有物业，吃租获利。”上海中原董事总经理谭百强在接受采访时表示，香港贷款买楼的利息低于2%，贷款成数最高可以达到七成，信贷方面相对内地更为宽松；香港每年的新增供应量相比内地一线城市要小许多，物业未来的升值潜力较大。

　　据谭百强分析，相较而言，国内一线城市的楼市普遍进入了低速增长的阶段，内地一线城市物业的租售比较低，大部分都不足2%，其实，香港租赁市场较买卖市场更为活跃，租金回报率普遍都在3%以上。此外，尽管香港的豪宅单价很高，但是一般总面积并不大，因此总价方面与内地豪宅差距不大。

　　香港楼市迎来短暂调整期

　　高力国际香港常务董事郝炜卓表示，预期未来三个月，香港楼市的物业售价及成交量均会出现短暂的盘整。自住客户会进入观望状态，二手房业主会转售为租。在成交量方面，住宅物业的成交宗数预期在未来三个月内，由现时每月约11000宗下跌两成至三成。平均售价于未来三个月内会有5%至10%的下浮。由于预期有更多物业封盘而转为出租，住宅租赁市场亦会出现5%的下调幅度。短线炒卖者纷纷转为长线持有，与其把物业空置作短线转让，不如考虑于未来两年将物业出租，以避免缴付额外印花税。

　　近期，高力国际对未来短线投资者、自住买家和长线投资者作出以下建议。

　　在未来，一手物业市场，短线买家选择以分期付款方式购买住宅楼花，将需要重新检讨他们的策略，并准备额外的流动资金，于楼宇建成后继续供款。个别过度借贷的投资者若未能在指定期间内完成交易，将被没收楼宇买卖的订金。

　　在二手市场，卖方可能要降低叫价，从而减少借贷及手持物业的数量；对于自住买家来说，预期大部分物业持有者将持观望态度，直至银行于2011年间再度提供较高的按揭成数。随着政府最新推出的遏抑炒卖措施，部分买家将需要支付额外的楼宇买卖按金（保证金），并与放盘的业主重新商议一个较低的楼宇价格；对于长线投资者来说，资金充裕的长线投资者将受到最小的影响，预期住宅租金将出现短暂的盘整，对其租金收入水平构成轻微的影响。

　　新增额外印花税，半年内转手物业需缴售价15%

　　“港府出手太快、太狠，杀伤力太大”

　　理财一周报记者/曹怡婷

　　继上调从价印花税最高额度之后，香港特区政府再度针对房屋交易环节出台新政。11月19日，港府推出新一轮楼市调控措施。新政后，香港物业交易除了缴纳最高4.25%的从价印花税外，还需支付额外印花税。额外印花税分三级税率：购入不满6个月出售的房屋需缴售价的15%为额外印花税，6－12个月售出为10%，12－24个月售出则为5%。

　　向短期易手物业征收额外印花税后，随之而来的是按揭成数的调整。香港金融管理局同日向银行发出指引，要求银行下调物业按揭成数上限，价值1200万港元或以上住宅物业的按揭贷款最高成数从六成下调至五成；1200万港元以下至800万港元之间按揭贷款最高成数从七成下调至六成，但贷款额不可超过600万港元；价值在800万港元或以下的住宅物业按揭贷款最高成数则维持在七成，但贷款额不可超过480万港元；所有非自住的住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭，不论物业的价值，贷款最高成数一律下调至五成。

　　香港特别行政区财政司司长曾俊华表示，此举是为了防止房地产市场资产的泡沫风险。“过去豪宅的炒卖风潮已蔓延到一般住宅。” 曾俊华透露，香港12个月内的短期炒卖案例增加了114%，其中84%是房价低于300万港元的住宅。在热钱炒作等力量推动下，香港此前豪宅价格已超越1997年高峰期一成，而目前香港楼市已比金融海啸前的高位还上涨超过两成。

　　首推重税打压短炒

　　对买家在签订买卖合同后、拥有楼契之前，即尚未完成全部交易时就转售的物业，港人习惯用形象的“摸货”一词来形容。根据汉宇地产董事总经理施宏睿的观察，“摸货”是香港楼市炒卖中较为突出的一个现象，“我曾经手过一个物业，在短短三个月内连续做了十三手摸货，每一手买家全部获利，利润在10%至15%之间，也就是说该物业在三个月内至少上涨了150%。”

　　“相对较低的贷款利率以及宽泛的投资自由度，全都吸引着投资客去香港炒房。”施宏睿如此解释香港房地产市场中日益盛行的摸货现象。曾俊华表示，香港楼市炒作已到了警戒水平。因此港府以额外印花税为主的一系列调控手段，可以及时防范流动性不断涌入、利率水平过低的香港房地产市场加剧泡沫化。业内普遍认为，港府重拳出击调控楼市的措施对打击短期炒卖十分有效。

　　香港中原地产研究部联席董事黃良昇对记者表示，港府重手打压短炒“是一剂猛药”。他认为，对半年内转手的房屋收取售价15%的额外印花税，基本完全覆盖炒家收益。“此前调控力度并不大。港府今年4月起，已将2000万港元以上豪宅买卖的厘印费（从价印花税）上调至4.25%，但收效甚微，豪宅炒卖不跌反升。然而，额外印花税出手很重，是港府史无前例的举措，相信短炒行为几乎可以绝迹。”

　　对港府的这一记重手可能带来的“副作用”，业内人士也表达了担忧。“效果很明显，但市场可能很痛。额外印花税出台后，将近八成的投资需求受到压抑，短期会带动房价下跌，但如若下跌幅度过大，是需要警惕的。”施宏睿说，“香港曾经历金融风暴，连续六年房价下滑，港人资产缩水六成五，当时自杀率很高。”

　　黃良昇表示，以公司名义购置房产来规避政策的现象在额外印花税推出之后可能会再度流行，“香港注册公司很方便，手续也非常简单。投资客可以用有限公司的名义购买房产，只要卖掉公司即可实现物业的转手，这在炒卖房产，尤其是大型豪华住宅中是很普遍的现象。额外印花税的出台可能会促使这一现象更加凸显。”

　　除了额外印花税及厘印费外，香港对持有物业也征收一定费用，即为差饷。根据物业每年的租金回报，政府会抽取3%作为差饷，按照每季度收取，一年四次，租金以每个区域评估为准。差饷的性质类似于业界近年来热议的房产税。

　　对于香港政府以税收杠杆调控市场的做法，黃良昇认为，在内地市场中可能并不适用。“内地税收政策及制度均不健全，效仿港府做法不可行。相较于香港，内地政府调控楼市的力度较此前加强，比较适当。港府出手太快、太狠，杀伤力太大。”

　　内地客助推香港楼市？

　　这并不是港府面对楼市炒卖的第一次出手。面对日益膨胀的房地产泡沫，特区政府今年内已连续五度出招。其中，10月中旬叫停房产投资移民的举措额外受到关注。10月13日，香港特首曾荫权在《2010-2011施政报告》中宣布，10月14日起暂时取消境外人士通过置业投资取得居港权的做法， 同时将投资移民的门槛由650万港元提高到1000万港元。

　　此举被认为是港府正视内地热钱流入香港楼市的一大信号。数据显示，截至2009年底共有5953人被批来港，总计投资额超过420亿港元，其中超过30%的资金进入了香港楼市。在申请投资移民的“大部队”里，内地客占据了绝大多数。国内房地产调控启动之后，无处可投的内地热钱大量进入香港，加剧了香港楼市的泡沫化，而内地投资客也因此被认为是助推香港房价的“主力军”。

　　然而，为内地客“叫屈”的人士也不在少数。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对记者表示，香港素有炒楼传统，内地投资客并不是推高房价的“元凶”，“如果说到纯粹投资香港楼市，内地客的确有，但本地投资客也不在少数，本地市民很多都是炒楼专家。流入房地产的热钱中，来自内地的并不占多数，欧洲、美国的资金更加庞大。”

　　据一位知情的移民顾问透露，内地客并不是主流炒家。他告诉记者，之前650万港元投资额可选择投资于香港房地产或其他金融资产如股票、债券、存款证等。许多人会选择拿出200万-300万港元买房，而将大部分资金用于购买金融产品，因为房产手续周期较长，更不利于热钱转移。

　　黃良昇也认为，港府针对境外投资移民、增收额外印花税的做法有“转移视线的嫌疑”。“热钱进入股市的量更大，内地客即使选择购买不动产，大部分也是选择长期投资，短期炒卖的现象并不严重，不足两成。港元跟着美元贬值之后，物价大幅上涨，食品价格上涨得更厉害，房价随之上升并不奇怪。真正应该引起重视的是美元滥发而产生的货币泡沫，楼市泡沫没有那么严重。”

　　亚洲及周边国家和地区

　　近期楼市调控政策

　　中国内地

　　年内两次严厉调控

　　通过限购、提高首付比例和上调购买第二和第三套住房的贷款利率来遏制房价过快上涨。

　　中国台湾地区

　　首推“选择性信用管制”

　　为打击台北县、市房地产价格过快上涨，台湾当局金融主管机关６月２５日推出“选择性信用管制”。从２５日起，在台北市及台北县10个县辖市购买第二套房最高只能贷款七成。据业者介绍，以往台湾的房贷可达八成，个案最高可达九成。

　　新加坡

　　上调房地产交易税

　　新加坡于今年8月份出台政策上调了房地产交易税。8月30日，新加坡金管局、财政部和国家发展部联合宣布，对于目前拥有一套或以上未偿还房屋贷款的购房者，购买新房产必须支付更高的现金比率，最低现金支付比率从5%提高到10%，最高贷款比例则从先前的80%下调至70%；若购买的住房在3年内进行转售，卖方必须缴纳印花税，此前该印花税仅仅针对购买时间在1年内的房屋。据调查，今年二季度，新加坡超过中国内地成为全球最热的房地产市场。

　　澳大利亚

　　连续6次加息

　　为了控制房价，澳大利亚储备银行从去年10月开始连续6次加息。此外，政府还在不断推出廉租房，并收紧移民政策，期望以此遏制房价上涨。

　　韩国

　　考虑要求开发商公布成本

　　韩国政府11月15日宣布，计划在首尔兴建更多住宅，并加强住房信贷管理，以控制首尔及其周边地区迅速飙升的房价。韩国财政部联合其他机构在日前出台了一套旨在稳定房价的措施，其核心就是扩大房屋供给和加强住房贷款监管。相关部门还考虑进一步要求开发商公布成本以抑制房价。

　　
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