未来10年23万公屋将满50年！团结香港基金提三大重建建议

特区政府正全速编制香港首份五年规划，当中住屋是重点议题之一。目前，香港有不少楼龄偏高的公共屋邨，团结香港基金昨日发表《香港房屋趋势导航2026》报告，就公营房屋问题建言，预计未来10年，房屋委员会辖下将有超过23万个公屋单位达50年楼龄，每个单位的平均维修及改善工程开支将持续上升，故提出三大建议，包括政府系统性推动高龄屋邨重建，当中以禾輋邨、大兴邨、丽瑶邨及沥源邨有较高重建价值；提议每年将10%至15%的公营房屋落成量，预留作安置受重建影响的公屋居民；并在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例，将建屋淨支出大幅降低78%。

报告指出，政府近年在提速建屋步伐、缩短轮候时间及提升居住质素等方面，均取得稳步进展，包括公屋综合轮候时间由最高峰的6.1年降至5.1年、规划中及进行中的重建项目合计超过4万个单位等。团结香港基金助理研究总监、土地及房屋研究主管梁跃昊指出，香港公营房屋发展近年稳步向前，为持续「提质」创造更大空间，供应已踏入「收成期」，未来5年及10年的传统公营房屋年均落成量，预计分别达35,000个及45,700个单位，均超越《长远房屋策略》每年29,400个单位的目标，为系统性重建高龄屋邨创造调迁缓衝空间。

不过，公共屋邨老龄化正带来巨大挑战，他预计未来10年，房委会辖下将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄，公屋维修及改善工程总开支与单位平均开支逐年攀升，若维持现状，老旧公屋单位存量将持续增加，2034至2035年度50年或以上楼龄的公屋单位增幅，是2015/16年度的15倍。重建短期内虽可能会减少单位数目，但长远可透过优化土地利用，重建后单位数量增加逾1.1倍，助力提升供应。

基金会提出三大建议，包括政府每年从新建公营房屋供应中，预留10%至15%作为公屋重建的调迁单位，以10%计算，年均可预留4,600个单位，10年合计有4.6万个单位，足够13至14条公共屋邨重建作调迁储备。至于预留调迁储备单位会否影响公屋轮候时间，梁跃昊认为影响相对轻微，举例指预留10%新落成单位作调迁用途，计算每年可供编配的回收单位在内，仍有94%单位可用作轮候册编配，预留15%时仍有91%单位可编配。他亦建议在《长策》供应目标中分开列出，预留给重建受影响住户的单位数量，并列出5年期项目清单。

建议增重建项目资助屋比例

此外，他建议在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例，如在大型重建项目可採用60%公屋和40%资助出售房屋的比例，既满足公屋居民自置居所的需求，也能减轻项目财政负担。他举例指，若100个单位全是公屋，淨支出为1.06亿元，若100个单位中60%是公屋/绿置居，40%是其他资助出售房屋，当有资助出售房屋的淨收益，淨支出便可下跌78%至2,300万元。

建议设土地调控框架 数据驱动推地节奏

团结香港基金的《香港房屋趋势导航2026》报告指出，香港住宅市场正处于关键转捩点。经历调整周期后，私人住宅市场呈现「价量齐升」的复甦势头，展望下一个十年期，在特区政府主导及协调下土地供应充裕，私人住宅供应前景乐观，建议建立一个由政府主导的框架，结合「供应库存月数」与楼价表现，更全面审视市场状况。

报告指出，去年私人住宅市场呈现「价量齐升」态势，标志着市场经历三年调整期后，已逐步回稳并步入温和复甦，预计2026年至2030年间，私人住宅年均落成量达17,100个单位，但短期供应将迎来周期性低位，预计今年落成量回落至约16,700个，明年进一步减至约15,400个，其后随着动工量及「熟地」供应趋稳，落成量于2028年至2030年回升，而实际落成进度仍取决于市场主导的施工进展。根据情景分析，视乎政策及市场调整，2031年至2035年的年均落成量预计介乎13,300至24,800个。

让政府主动引导市场平衡

需求方面，香港住宅需求受惠于强劲的「V型」人口回升，大量外地人才及学生流入，为市场注入新需求动力。综合需求与供应因素，反映市场供需平衡的「供应库存月数」指标，已由2023年的102个月，大幅减半至2025年的49个月，反映市场平衡正迅速收紧。到2030年，此比率将视乎动工量水平落在28至62个月之间。为确保市场长远稳定，基金会建议建立一个主动及灵活的土地供应框架，结合「供应库存月数」与楼价走势，更全面审视市场状况，让政府透过弹性调节推地步伐，主动引导市场平衡。

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺表示，发展商已由被动减价去库存，转向以利润为主导的主动定价，这是行业信心重建的明确信号。然而市场正面临「供应周期见底」与「需求动力增强」的叠加压力，供需平衡正快速收紧，建议政府建立一套前瞻性的土地调控框架，以数据驱动推地节奏。