46%港人拟大湾区内地城市置业　5大锦囊来助力

「港车北上」7月1日零时起启动，大湾区1小时生活圈不是梦。事实上，今年来随着香港与内地复常通关，港人到大湾区内地城市置业的热情重燃，近日有读者来信查询内地置业流程，诸如港人在内地置业申请按揭的流程、可否实现「港借、港还」，长者如何提供入息证明，以及过程中是否仍需亲赴内地才可完成按揭申请等等。邀来熟悉内地物业按揭流程的人士为有意在大湾区内地城市置业的投资者送上「置业锦囊」。

香港地少人多众所周知，想退休生活空间扩大，「港车北上」7·1启动后，由香港往来广东省更加方便及自己控制时间，北上置业是一个不错的选择。事实上，自2021年起，香港多间中资银行都陆续推出大湾区物业按揭服务，纷纷成立专业团队，服务对大湾区置业有需求的港人，以一站式解决客户的难题，并採用港息、港元结算。由于当年香港按息低过内地按息，加上方便程度大增，因而吸引了愈来愈多港人在港银承造大湾区物业按揭。

办理按揭无需亲赴内地

随着港银提供大湾区物业按揭愈来愈成熟，所覆盖的大湾区内地城市物业亦愈来愈多。而在申请按揭方面所递交资料都大致类同，大多要求提供身份证及回乡证、最近3个月收入证明、购房证明如认购书、首期付款收据等，预备好文件后，即可前往香港银行分行递交按揭贷款申请，港人甚至无需亲赴内地，已可以在银行职员协助下办理按揭贷款，因应不同银行情况及要求而定，申请批核时间由1个月至3个月不等。

根据《银行营运守则》，由于银行在进行贷款时必须进行信贷评估，在考虑过申请人的还款能力后才可批核贷款，因此对于不少手头上银弹有限的投资者或退休人士而言，在承造按揭上或面对不少难题，例如担心未能出示最近3个月收入证明或粮单、甚至税单去证明自己的还款能力，而白白错过一些入市良机。但其实不少银行在进行信贷评估时，都会考虑接受其他不同因素，如客户的收入、资产及从信贷资料服务机构获得的资料等。

租金收入或需打折计算

有熟悉内地物业按揭的银行职员表示，对于一些无固定入息人士，如自僱人士或有租金收入的人士，都可以用不同的文件代替粮单或税单去证明收入来源，如自僱人士可以用最近3个月公司银行户口记录显示淨资金流入，以及近1年经会计师核实审计报告或税单及公司查册，不过以租金作为收入证明的申请人，在租金收入计算上或者要打折扣。

以招商永隆银行为例，以租金作为收入证明的申请人，在租约上的租金收入需打七折计，而且租约有效期不能少于按揭放款日起计3个月，否则必须提供测量师行估计租值，并且只可以六折计算收入，及以两者之较低者计算租金收入，同时亦需提供物业查册。

银行存款可作资产证明

银行前线职员亦提醒，如果申请人既非自僱，亦无租金收入，也可以尝试以资产去证明自己的还款能力，视乎不同银行而定，一般情况下，可获接纳的资产证明，包括银行存款、股票、基金月结单、香港物业查册及测量师估价等。值得一提的是，由于不少长者未必有信用卡或贷款记录等，意味在信贷资料服务机构的记录上俗称「白纸」一张，在申请贷款时或增加不批的机会，因为银行无法参考往绩去评估申请人的还款能力。

【调查】46%港人拟大湾区内地城市置业

中银香港年初公布调查显示，有46%受访者考虑于大湾区内地城市置业，作为度假或退休养老之用，其中选择于深圳置业的最多，其次是广州及中山。事实上，在疫情前港人北上置业意欲强劲，惟过去3年受到疫情打击才有所回落，但随着香港与内地往来回复正常，相信港人北上置业的步伐会加快。

深圳中山最受欢迎

香港人北上置业当中以大湾区城市尤其受欢迎。根据中原集团于今年1月初公布的成交统计，2019年港澳人士购置大湾区住宅成交约2,765宗，金额达74.1亿元；2020年成交约1,248宗，金额43.1亿元；2021年成交约942宗，金额35.54亿元；2022年成交约257宗，金额11.4亿元。

港人内地置业5锦囊

（香港文汇报记者 李昌鸿 深圳报道）港人在大湾区内地城市购房时，经常遇到各种问题，香港文汇报近日收到读者来信，提及包括长者没有入息证明，担心不能找到港资银行办理按揭，以及车位销售等等问题。事实上，许多问题都可以找在内地的港资银行或内地四大行办理解决的，有些甚至在香港就可以解决。

楼盘现场可代办按揭

美联物业（深圳）交易管理部总经理王青指出，不少港人期望能够在香港的银行办理按揭贷款，大湾区部分楼盘与东亚银行、恒生银行、滙丰银行等有合作，港人可以在香港办理贷款。不过，许多楼盘没有与港资银行合作，港人购房时需在内地银行办理贷款，包括中行、工行、建行、交行、招行和平安银行等，许多新房项目都有跟内地四大银行中的一两家进行合作，港人需要前来楼盘现场，一般上热销的楼盘现场，会有多家银行按揭贷款业务代表，可即场办理按揭，不用奔波到银行网点。

银行接受收支流水证明

对于有港人表示，一般香港长者往往没有需付入息税的收入，能否考虑让长者首付四成或更多首期，可以免去用税单作入息审查一事。王青表示，退休后的香港长者收入来源为积蓄及强积金，银行可以根据其日常收入和支出流水来作判断，但不会将股票资产计算在内。而港人和本地人均要求贷款人年龄不能超过70岁，如港人60岁，可以贷款十年，其提供资料和固定收入和流水证明，包括微信、支付宝等支付记录也可以获得认可。

买家需到现场签字购房

对于读者提到买卖方面寻求香港律师代理办理购买内地楼宇的手续，对此，王青表示，内地不动产登记手续和产权，均需要本人到现场签字，不可以让任何人代办，律师也不能代办。港人确实因某种原因不能前来，除非其找公证处做律师公证代办委託书。港人可以在香港或者深圳找律师做公证代办委託书，这样便可以不用来大湾区办理。

内地买车位属违规操作

至于车位问题，王青表示，内地车位普遍是只有业主有使用权，发展商不能出售车位。以前内地可以买卖车位，但现在业主通过管理处购买车位，是不正规的操作，对方可以反悔。因此没有多大意义。

需聘内地律师处理手续

至于不少人关心可否由香港律师在港完成购买内地物业的手续，中原中国指出，由于香港和内地的法律制度和楼宇买卖手续有所不同，因此需要遵循不同的法律程序。如果要在内地购买楼宇，通常需要聘请内地律师或中介机构来处理相关手续，包括签订合同、办理产权证等。在这一过程中，需要确保合同和其他文件符合当地法律要求，以及保障买家的权益。香港律师则可以为客户提供有关内地楼宇买卖的法律谘询和建议，但是不能直接代表客户在内地进行买卖交易。如果退休人士计划在内地购买楼宇，该行建议可事先谘询内地律师或中介机构，了解相关的法律程序和手续，以确保权益得到保障。

港人湾区深圳买新房注意事项

一香港居民可以购买一套住宅，面积不限，但禁止购买商舖、写字楼和公寓，可以注册公司购买；

二准备好香港身份证、港澳居民来往内地通行证（回乡证）、婚姻证明（未婚、离异提供本人证件，已婚需提供夫妻双方证件和婚姻证明文件）；

③签定购房协议交纳定金，保存好收据、转账凭证原件；

四不动产信息查询单原件（显示无住宅）、已婚配偶需要一起签字；

伍减免部分契税，首套房90平方米以下契税税率1%，90至140平方米契税税率1.5%，港人须在内地司法部指定的香港律师楼做婚姻证明（或家庭情况说明书），并且注明配偶及成年子女的名字和身份证号码，否则都按3%计算；

⑥付款及银行按揭的规定，港人可以选择一次性付款，也可以选择申请银行按揭，一般情况下，贷款额为总楼价的70%，贷款到期时无论男、女年龄不超过70岁；

七办理按揭时，需要提供近6个月银行流水、收入证明（要求是月供的2倍，可以是工作单位的证明信或就业证，如果是境外公司的收入证明，则要求进行公证，如果是英文证明件，还需同时对翻译件进行公证），以及其他银行所需材料；

⑧办理按揭可以找港资银行办理按揭，如果无港资银行可以找内地银行办理，香港P按实际利率约3.5%，而相对应的，深圳目前按照LPR房贷规则，首套房贷款利率4.6%；

⑨从交订金到办理按揭，如果房款能及时到位的话，一周就可以办理好购房手续；

⑩办理按揭或者一次性首付，直到拿到房产证，一般要18个月以上，要看发展商办理备案登记等等；

⑪购买住房，需要在深圳公证处办理公证。根据深圳公证处，收费标准参考如下：证明涉及财产关系的合同(房产买卖合同)，根据标的额的大小按以下标准收费：

(1) 标的额50万元(含)以下部分，收取比例为0.25%，不足500元的，按500元收取；

(2) 50万至500万元(含)部分，收取0.2%；

(3) 500万至1,000万元(含)部分，收取0.16%；

⑫内地按建筑面积计费（包括电梯大堂、天台、天井等），与香港套内面积计费不同，内地按平方米计价，与香港平方英尺不同，1平米约等于10平方英尺。

注：货币单位为人民币