财爷松口楼市减辣　或再放宽首置按揭成数

财爷鬆口楼市减辣 ，拟放宽首置按揭成数。立法会财经事务委员会昨日讨论本港经济状况，财政司司长陈茂波表示，暂时无意调整楼市「辣招」，但会密切留意楼市，在可行情况下，会考虑为首次置业市民再放宽按揭成数比例。此为政府今年初调低物业印花税后再度鬆口楼市减辣，有业界人士指出，楼市是本港经济及财政收入重要支柱，在目前炒风已熄及供应增加的情况下，减辣甚至撤辣有助经济复甦，建议可将首置最高按揭成数调升至九成半，或将高成数如八成按揭的楼价上限调升至3,000万元。

陈茂波昨表示，暂时无意调整楼市「辣招」，但会密切留意楼市。他指出，政府推出楼市「辣招」后，市场炒风并不炽热，但房屋供应仍然相对有限之下，要优先照顾本地市民置业需要。当局未来会密切留意物业市场情况，在可行情况下，可能考虑进一步放宽未有物业的自住买家按揭成数比例，但暂时无意调整不同需求管理措施。

他又指，去年本港经济不佳及息口上升，置业人士或会较谨慎，当楼市一旦恢复至较正常的环境，私楼供应的增量可能亦只有数千伙，并强调物业是用作居住，不是用作炒卖，在供应偏紧时，政府要优先照顾自住需要。

非按保按揭成数最高仅六成

中原按揭董事总经理王美凤昨回应称，政府去年2月放宽按保楼价上限，即所谓「财爷Plan」，楼价1,000万元或以下可借九成按揭、1,200万元或以下可借八成按揭；另外，由于按保楼价适用范围上调至1,920万元，楼价1,371万元或以下可借七成按揭，楼价1,600万元或以下可借六成按揭，楼价1,920万以下贷款额上限960万元。然而，现行使用按保与非按保个案之按揭成数的差距颇大，非按保之按揭成数最高仅六成，一超出六成按揭，即使申请人已经储够三成首期，打算只承造七成按揭，也是需要透过按保申请按揭，亦需要缴付按揭保险费，这样无疑对首置人士增加负担。

她指出，现时非按保个案需要储不少于四成首期，即最多可借六成按揭，而楼价834万或以上的物业之按揭成数已不足六成，因为六成按揭的楼价上限是500万元按揭额，而1,000万元以上物业的非按保按揭最高仅五成。故此，她认为，若政府为首置人士回复加辣前沿用已久的七成按揭上限楼按措施，令首置客可选择以三成首期免按保零保费置业，减轻上车负担。

千万元楼淮借八成减300万首付

经络按揭则指出，目前800万元楼价的楼花单位，现时只能承做六成按揭，若政府能放宽按揭成数上限至九成，即可减少240万元的首期开支，减幅达75%；假设一个1,000万元楼价的楼花单位，现时只能承做五成按揭，若能放宽按揭成数上限至八成，即可减少300万元的首期开支，减幅达60%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，楼市炒风早不存在，辣招作用已名存实亡，于楼价下行周期，适时减辣是必须的。如今年初调低物业印花税，有助物业市场流转，属于「小减辣」。他建议政府于楼价下行时果断採取楼市减辣措施，以免楼市受外围影响而急速下滑时，难以挽救。

陈永杰指，即使暂无意调整楼市辣招，如财政司司长所说，可考虑再度放宽首置人士的按揭成数，亦相信对整体物业市场有脾益，如可考虑将最高按揭成数调升至九成半，或者将高成数如八成按揭上限调升至3,000万元物业，相信皆有助市民上车，亦可推动整体物业市场流转，对楼价具支持作用。

建议重推首置低息首期贷款

陈永杰补充，政府于1998年为协助市民置业推出首次置业贷款计划，为首置人士提供30万元及60万元的低息贷款。现时市民难以上车，部分原因与欠缺首期有关，建议政府可考虑重推相关低息首期贷款，以推动换楼链，支持楼市健康发展。

值得一提的是，国际货币基金组织(IMF)最近亦表示香港增加房屋供应是解决结构性供求失衡的关键，更建议若有关炒卖所产生的系统性风险减退时，当局可分阶段取消买家印花税及新住宅印花税。

协助上车 避用「呼吸PLAN」

自2019年10月「林郑plan」及2022年2月「财爷plan」推出后，市场反应非常正面，申请按揭保险计划的个案及比例更一度创下纪录新高，反映两项措施能让更多首置人士以较低的首期上车。有按揭业界建议，政府考虑放宽首置人士的按揭成数限制时，可把首置人士楼花按揭成数的楼价上限放宽，如承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元放宽至800万元。

今年楼花按创近17年新低

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，以上两项新按保措施成效显著，但只适用于现楼，并不适用于楼花。根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示，今年首5个月楼花按揭宗数为556宗，对比去年同期的2,606宗减少2,050宗或78.7%，创近17年的首五个月新低。

新盘大多数以楼花形式出售，若借取六成按揭或以下，选择即供或建期，按揭批核分别不大；如果买楼花想借取六成以上按揭，楼价400万元或以下可以申请九成按揭，450万至600万元可以申请八成按揭，600万元以上最多只得六成，而借取六成以上需要透过HKMC做按保。

以往若想以新成数做九成按揭，同时选择即供付款办法，以取得即供优惠，由于不能透过HKMC做按保，便只能借取发展商二按或一按，因而亦衍生出众多「呼吸PLAN」问题及陷阱，令部分买家蒙受巨大损失。虽然多个大型新盘销售情况理想，然而根据统计显示，自从政府放宽按揭成数后，该些新盘近八成买家均採用建筑期付款方案（建期），反映大多新盘买家欲透过建期并使用高成数按揭入市。

可宽楼花按保楼价上限

曹德明建议，政府可因应时机，放宽首置人士购买楼花的按揭保险计划楼价上限，可承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元放宽至800万元；而承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元放宽至1,000万元。曹表示，若果政府可有序地放宽首置人士楼花按保成数上限，相信能带动楼花市场回稳，对楼按市场有正面支持作用，当然以政府最终决定作依归。

测量师忧製造更多「负资产」

对于市场有建议指政府可将首置最高按揭成数调升至九成半，泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚则认为会构成负面影响。他认为在目前高息环境下，九成半的按揭上限属于「偏高」，而首置人士持货能力不高，考虑到经济风险以及其他外围因素，有机会製造出更多「账面负资产」，现时调高首置上限对业主及银行不是好事。

成数上限七成较为合适

张翘楚认同可以把承造较高成数的楼价上限调高至3,000万元，但觉得业界人士建议中的八成按揭上限同样「偏高」，认为设在七成会较为合适。

他又指，虽然表面上把大额物业的按揭上限调高会有较大风险，但放款的最终决定权仍在银行手上，银行可视乎借贷人的收入及资产而定，加上这类大额物业的购买者一般有较强的持货及还款能力，因此政府可考虑把承造较高成数的楼价上限调高，甚至设为无楼价上限。

负资产6379宗季减47.6%

根据金管局的季度统计，负资产住宅按揭贷款宗数由去年第四季末的12,164宗减少47.6%至最新的今年第一季末的6,379宗。数据又显示，负资产住宅按揭贷款涉及金额由去年第四季末的663亿元，减少48.1%至今年第一季末的344亿元。至于负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额亦由25亿元大幅减至7亿元。而今年第一季末拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款比率为0.04%。