薪增三成楼贵四倍　港青置业难

香港青年的住屋、置业问题是特区政府近年的重点政策议题，团结香港基金一份最新分析数据显示，2001年至2021年期间，港青的每月收入平均上升两三成，其间楼价飙升近四倍，人工收入追不上楼价升幅。即使买得起楼，也住得愈来愈细，以学位毕业的港青为例，20年前在新界置业，买得起逾千平方迟的单位，惟近年他们的财力只能买263平方迟的单位。团结香港基金指出，港青向上流动难，尤其是月薪1.5万至3.4万元的夹心青年，买不起私楼，资产入息又超标，不合资格申请公屋或青年宿舍，建议政府延长居屋按揭担保年期，以及居屋抽籤制度，增加屡次抽籤不果人士的中籤几率。

去年发布的青年发展蓝图及近期发表的财政预算案，均有提及青年住屋的措施，包括港人首次置业计划和未来五年提供三千个青年宿舍。但团结香港基金日前公布《青年置业与社会流动性研究》，显示香港青年在置业和社会流动上仍然遇到不少难题，数据显示在2000年之后，青年成功置业的人数比例持续下降，买得起楼也是中老年人为主。

团结香港基金研究员梁跃昊指出，由2001年至2021年的20年期间，65岁或以上，以及45岁至64岁的自置居所户主呈上升趋势，但45岁以下的户主，由佔整体45%减至30%。

他指，儘管现时青年的教育水平和收入有所提升，但仍追不上楼价升幅。政府统计处的人口普查数据显示，30岁至34岁学位毕业的港青，不少已踏入成家立室的阶段，每月收入中位数由2001年的2.5万元上升至3万元，升幅约两成，但期内整体楼价升幅高达399%，令这个年龄层的青年难以置业齐家。

难「上车」 更倾向购「纳米楼」

他说：「大众对于大学生的认知都是天之骄子，认为他们置业会偏向私人市场，但是与现实其实是有落差的，楼价上升的幅度大幅抛离收入增幅，导致他们变成夹心的阶层，买不起私楼，又无资格申请青年宿舍。」

由于愈来愈难「上车」，使他们置业选择更倾向「纳米楼」，团结香港基金根据统计处、差饷物业估价署及金管局的数据推算，学位毕业生对私楼负担能力下降。以新界地区为例，这类港青负担得起的物业面积，由2001年的1,061平方迟大幅减至2021年的263平方迟，反映出现时年轻人的置业之路渐见困难。

「团结」倡延长居屋按揭担保期

团结香港基金副总裁叶文祺表示，居屋是不少夹心青年的置业选择，惟现时居屋的按揭担保期仅30年，以致部分楼龄高的二手居屋无法申请九成按揭，最终因为首期不足，他们唯有申请较新楼龄的居屋。「以500万元居屋为例，楼龄新的话，买家可以不用压力测试和提交入息文件，借取楼价90%的按揭贷款，首期只需50万元。但如果楼龄高，担保期递减时，按揭成数就会下降，当担保期结束时，按揭成数不得多于楼价60%，所需要的首期高达200万元。」

基于担保期的限制，导致较新楼龄的居屋变得奇货可居且价格高企，而楼龄高的居屋却成「仓底货」，流动率低。叶文祺建议，政府延长居屋按揭担保期，将居屋还款年期由最多25年延长至50年，「可以与私楼按揭睇齐，延长按揭担保期，让人人都可以享有。」

梁跃昊则建议，全面开放「白居二」市场，解锁大量置业机会。他指出，现时未补地价的资助房屋难以出租和出售，而且每年「白居二」配额有限，大部分买家都难以相宜价格置业，导致2020年以及2022年的「白居二」配额数量仅有4,500个，「若果政府扩大『白居二』市场，可以将未补地价的资助房屋供出租及出售，于2021年，未补地价的资助房屋单位总存量414,400个，大幅度增加合资格白表家庭的选择。」

此外，他认为现时的抽籤制度全靠运气，导致未成功的申请人士有愈来愈强的无力感，若增加非绿表申请人申购资助房屋的成功率，协助多次申请而未成功的申请者增加中籤机会，有助消除无力感。

首置盘仅少数青年能负担

对青年来说，置业为家庭提供稳定居所，是安居乐业的基石，更是象徵着社会阶梯向上流动的标志。特区政府早前提出港人首次置业计划，旨在协助有经济能力的青年购买私楼物业，但团结香港基金根据数据分析发现，仅少数青年的每月收入能负担港人首置盘。至于为基层青年而设的青年宿舍，入住期间储到的积蓄，也不够他们租约期满后买楼，继续要做「无壳蜗牛」。

港人首次置业计划，是政府兴建更多供香港居民的首置上车盘单位，为他们提供可负担的置业选项，其中一个项目位于荃湾油柑头，预计可以提供约1,000个单位，其中一个目标对象是有经济能力的青年。

团结香港基金研究员梁跃昊引入2021年人口普查的数据指出，港男港女的结婚年龄中位数分别是32.3岁至30.6岁，但统计处数据发现30岁至34岁青年月入中位数不超过两万元，他们只买得起居屋，至于港人首置盘，业主月入要高达3万至5万元才能负担楼价，但30岁至34岁青年之中，仅不足一成人的月入能负担。「数据显示对于希望成家的青年来说，港人首置盘只能覆盖一部分高收入青年。」

住「青年宿舍」储钱　仍未够买楼

此外，以相宜租金以及为青年人提供理想居住环境的青年宿舍，每月的租金为2,950元至4,200元，是市价的五折，首个计划于东涌106A区，预计单位数量50个。

梁跃昊表示，虽然在青年宿舍的租金折扣下，住户可以在5年后额外储蓄177,000元至252,000元，但是仍然不足以让青年在私人市场置业，「由于楼价高企，额外的储蓄都不能填补购买纳米单位所需要的首期开支。」

梁跃昊引用30岁至34岁的非学位毕业生月入的中位数变化，由2001年的11,000元上升至2021年的15,000元，收入增幅36%，他认为儘管非学位毕业生的收入升幅较高，但是仍然不敌楼价飙升的速度，导致现时香港非学位毕业生只能依赖资助房屋，月入中位数徘徊在公屋及居屋的入息限额范围内，未能达至置业及向上流动的目标。

他指出，对于大部分青年来说，居屋抽籤制度令青年的「上车梦」变得渺茫，「在2017年，年龄低于30岁的居屋申请人的申购成功率低于1%，而年龄30岁或以上的人士仅有3%成功率。」