港铁小蚝湾1900伙地皮流标　分析：要自建铁路站条件辣

再有地皮流标！港铁公司昨日宣布，决定不接纳大屿山小蚝湾项目第1期任何标书文件，将适时重新招标。项目是继2021年11月东涌牵引配电站项目流标后，不足18个月内第二个流标的港铁项目，也是过去约一个月来，第三幅流标地皮。业界分析，发展商在目前市况下，投地意欲仍然疲弱，且项目规模庞大兼属远期发展，加上中标者要负责兴建部分平台、车站设施及车厂等，面对技术及成本和不明朗因素大增，均增加项目难度。

小蚝湾项目第一期上周截标，仅收到来自长实（1113）、新地（0016）及会德丰地产的3份标书，均独资入标，是自2014年4月将军澳日出康城4期（现发展为晋海）后，近9年来收标最少的港铁项目，最终流标收场。惟去年底项目截收意向书时，合共收到达33份意向书。

楼面逾131万迟 原2030年入伙

资料显示，整个小蚝湾项目位于港铁小蚝湾车厂上盖，毗邻拟建的东涌线小蚝湾站。该站预计2030年启用，项目料于同年入伙。第一期位处项目的西南面，可建住宅楼面约124.54万方迟，另设商业楼面约6.73万方迟，总楼面约131.27万方迟，提供最多约1,900伙住宅单位。

事实上，为增加发展弹性及吸引力，港铁早于上月已将单位上限，由原来的1,600伙放宽至1,900伙，变相降低单位平均面积至约655方迟。由于整个小蚝湾项目已由港铁一次过完成补地价，是次招标不设补地价条款，惟发展商除需要一笔过支付12亿元入场费，中标与否取决于分红比例，而中标者更要负责兴建部分平台、车站设施及车厂等，商场部分未来须交还港铁。综合市场人士估计，连同补地价在内，第一期估值约39.38亿至65.64亿元，预计每方迟楼面地价约3,000至5,000元。

去货慢选择多 出价自然保守

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，今次流标主因是规模庞大，拥逾百万方迟楼面，反而招标条款简单，变数不大。他相信近期新盘去货速度减慢，加上不少官地将陆续推出市场，发展商面对一幅规模庞大的新发展区项目，出价自然相对保守。不过，张翘楚相信，如果市况慢慢回暖，对一些大面积地皮会有帮助。因当市况回复正常，发展商手上货源被消化得七七八八后，就会恢复投地意欲。

他又认为，港铁往后应考虑是否自己兴建好上盖再招标，减少发展商在技术及成本上的考虑因素，因为香港并非每间发展商都有兴建车站设施的经验，如果能减少发展风险，相信可提升发展商的投标意欲。

前景有落差 招标条例或修改

港大房地产及建设系客座副教授张圣典表示，小蚝湾项目属于新区，同区并无其他项目可比较，港铁及入标发展商对该区前景有落差，以致双方在价钱有明显分野。他相信，港铁有可能将项目留待楼市转旺后才再次推出，亦有可能重新考虑分红比例，或者减少入场费，以降低发展商要承受的风险。他认为，香港地皮市场好视乎楼市表现，虽然目前受楼市不明朗影响，但日后宏观经济及楼市复甦，相信投地市场亦会随之恢复。

据港铁之前公布，整个小蚝湾项目佔地约30公顷，总住宅楼面约826,000平方米，另设3.45万平方米商业楼面，拟分四期发展，共建逾2万伙公私营单位。港铁早前预计，第1期中标财团最快可于2027年至28年推售楼花，首批居民最快于2030年入伙，届时小蚝湾车站和30多万方迟商场可同步落成。