潜在新盘10.5万伙创新高　楼价未必有得平

3年来的新冠疫情及去年的持续加息，使建筑工程延误及新盘放缓推售，令本港未来3年至4年一手私楼潜在供应推升至10.5万伙的历史新高水平。另一边厢，差估署公布的去年私宅售价指数全年大跌15.59%，跌幅为廿四年最大。分析指出，新盘潜在供应创新高主因去年的需求被压抑，相信发展商在未来仍会有序推盘，实际供应量未必大增，而「通关效应」带动经济复甦，今年美国加息步伐有望放缓，楼价料将稳中向上。

房屋局昨公布，预计未来3至4年一手私人住宅潜在供应量达10.5万伙，按季急增1万伙或10.5%，创自2004年9月有纪录以来新高。其中，已批出而未动工的熟地可提供约2.3万伙，按季增加6,000伙或35%，创近5季新高；而兴建中未售出的楼花有约6.6万伙，按季多3,000伙。单是这两部分已合共带来9,000伙新单位。

另外，受去年楼市调整及新盘销情放慢影响，已售出的楼花上季跌至9,000伙，属超过6年的季度新低，令现楼货尾按季增加1,000伙，至1.6万伙，创2007年初以来新高。

货尾1.6万伙十六年最多

至于去年第四季一手私宅落成量录约4,600伙，按季多100伙或2.2%；全年则有2.12万伙，虽然未及政府预测的22,850伙，但仍然按年多47.2%，并创2004年以来新高纪录。同期录得施工量5,400伙，按季大增4,000伙或约2.9倍；全年则为1.1万伙，按年跌48.4%，属于2011年以来新低。

疫后市场购买力加快释放

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指，一手私宅潜在供应大增，主要由于过往3年疫情令发展商放慢销售，加上新批土地和私人收地增加。不过，香港有足够库存是好事，即使未来3至4年有10.5万伙私宅供应，平均来计其实每年只有约3万伙，「并非好大数字」。参考过往成交数据，去年即使整体一二手销售量大幅下滑，仍录逾5万伙成交，而2021年更录逾7万伙成交。故此，他相信每年3万多伙潜在供应并不会令市场供应过剩，反而可以追回疫情时供应不足。

另一方面，他认为发展商会按自己步伐推盘，不会一下子大量推出单位而令市场供过于求。然而，加息周期始终未完，楼价要大升相当困难，加上供应充裕、市场健康，有助长远稳定楼价。去年疫情令市民置业意欲大减，发展商去化缓慢；虽然今年利好因素不多，但负面因素逐渐减退，相信楼市交投可随经济复甦而改善，全年楼价可升5%内。

新盘竞争加剧　二手受压

普缙助理总监（专业产业谘询及估值）李隽杰表示，一手私宅潜在供应的主要增加来源是可动工单位及未售楼花单位，前者包括政府批地及私人重建项目，某程度反映房屋供应的确持续增加，政府提高房屋供应目标正有序达成。至于现楼货尾量进一步上升，则因去年经济不景及投资气氛拖累；今年面对的竞争可能更加剧烈，因既有新批楼花加入战团，又有接近现楼项目的楼花可供选择。

李隽杰指，新盘竞争渐趋激烈已成事实，惟每个项目定位及目标对象均不尽相同，另外发展商採取的销售策略亦会影响销情。如果楼盘以贴市价开售，对二手市场的影响会较大。

专家分析：施工跟不上　短期供应难大增

房屋局数据显示，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量10.5万伙创历史新高，或许让置业人士憧景将可「大执平货」。惟专家认为，实际供应量未必会大增，尤其是2025年后的中长期供应，要视「北部都会区」进展。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，去年第四季新盘销售量仅约850伙，创自2013年一手销售条例后的季度新低。反观「熟地」伙数却于去年第四季大增，带动未来3年至4年一手供应回升。然而，项目由熟地至落成需时，难以一时三刻竣工。至于未来数年落成量却可从施工量略知一二，而去年私楼施工量创11年新低，过去5年共录8.1万伙施工，平均每年约1.62万伙，预计此批单位随后数年陆续落成，故相信短期落成量未会大幅增加。

莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒指出，去年第四季楼市表现不如预期，发展商放慢推新盘步伐，加上可发展土地单位大幅增加，整体供应数字明显增加。

中长线土地供应仍紧缺

他估计今年住宅施工量回升至1.5万至1.7万伙左右，按年升40%；落成量保持平稳，全共约1.8万至2万伙。政府仍依赖私人发展项目以增加供应，短期供应尚且足够，但2025年起中长线土地供应视乎政府对「北部都会区」的发展进度，因要处理棕地、农地及祖堂地等收地问题。

王兆麒又指，虽然香港已逐步与内地复常通关，但在现时市场仍受加息及购买力不足等因素影响，今年住宅成交量料仍保持低位，预计4.8万至5.3万宗。

团结香港基金土地及房屋研究员梁跃昊亦认为，去年动工量仅1.1万伙，相信随香港疫情放缓而社会逐渐复常，今年将有所改善，加上去年第四季「熟地」可提供2.3万伙，对未来数年落成量保持审慎乐观。