楼价跌回3年半前 负资产恶梦轮回

新冠肺炎疫情持续打击全球经济，加上美国疯狂加息祸延全球，环球市场近月大幅波动，香港更是股市、楼市齐挫。最新8月差估署私宅售价指数（楼价指数）按月急跌2.26%，连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。由于9月美国及香港加息负面情绪困扰，楼市跌势加剧，业界料9月差估指数有机会录2.5%至3%跌幅。今年首8月楼价指数已累跌6.52%，至下月随时累跌逾10%，以近年政府放宽至1,000万元物业可借九成按揭推算，不少新晋业主料陷入负资产恶梦。

差饷物业估价署昨日公布，8月私人住宅售价指数报368.2点，较7月的376.7点下跌2.26%，连跌3个月兼创自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。按月跌幅明显加快，6月、7月、8月跌幅分别为0.86%、1.44%、2.26%。而累计今年首8个月，楼价指数已累跌6.52%，如对比去年9月时的历史高位398.1点，更累跌7.51%。

首8月楼价指数累跌6.52%

各类型单位中，面积1,075方呎或以下的A、B及C类单位跌幅较大，最新私宅售价指数报370.6点，按月跌2.29%。至于面积1,076方呎或以上大型单位（D及E类单位）按月跌0.83%，按年跌6.22%。租金走势则与楼价相反，8月私宅租金指数报179.7点，连升2个月，按月升0.73%，按年跌1.59%。今年首8个月，私宅租金指数累跌1.64%。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮昨指出，8月楼价指数已跌至2019年3月以来的42个月(即3年半)新低。值得留意的是，政府数据有所滞后，8月指数主要反映7月中旬至8月上旬的实际市况，当时美国再次大幅加息0.75厘，加上本港疫情升温，令市况进一步转淡，二手业主加大减幅，导致楼价跌幅显著加剧。

9月市场更负面　跌幅加剧

而自8月下旬以来，疫情持续反弹，按日连番增至突破万宗水平，而本地银行亦相继上调H按的封顶息率，楼市气氛一沉百踩，业主减价之声此起彼落，市场忧虑香港加息周期正式展开，楼市近期跌势加剧，故预料下次公布的9月楼价指数有机会进一步下跌2.5%至3%，届时整个第三季的楼价料单季录约6%跌幅。而今年首8月楼价指数已累跌6.52%，换言之至下月随时累跌逾10%，以近年政府放宽1,000万元物业可借九成按揭来推算，料有不少新晋业主陷入负资产恶梦。

展望第四季，陈海潮认为楼市气氛依然疲弱，但10月两个重要转捩点，一个是中共二十大，期望会有稳经济及内地恢复对外正常通关的方案出台，料可惠及香港市场。另外，市场亦期望香港特区政府10月的施政报告有振兴经济及优化楼市的措施出台，有利提振整体市场气氛。如市场期望的好消息能出现，楼价跌幅可望在第四季喘稳，预期全年楼价跌幅约在9%左右，否则楼价有机会下跌10%至12%。

期望内地及香港有好消息

莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒亦相信，下一次公布的9月差估指数会继续寻底。但他指，随着金管局放宽压力测试门槛，能增加600万至1,200万元楼盘买家的购买力，预计相关成交量会增加5%至10%。第四季楼价有望见底，全年官方楼价指数跌幅会在8%左右。

另外，疫情开始缓和，入境检疫措施变为“0+3”，对整体大市气氛带来好消息，预期入境人士数量开始慢慢回升，对住宅长租及短租均有支持。而且，部分本地准买家亦开始转买为租，相信住宅租金走势平稳向上。但短期内购买力仍然不足，整体成交量维持在低水平，预计全年一二手成交量50,000至53,000宗，按年下跌约三成。