香港楼盘深圳买家降五成

    深圳商报记者 陆剑伟

　　近期，深圳人前往香港买楼出现大幅减少的趋势。这是记者从中原、美联等地产中介公司了解到的最新信息。美联物业深圳区总经理江少杰称，从去年12月至今，深圳买家在香港楼盘客户占有比例的降幅达到五成。香港调控政策的影响力逐渐显现，深圳客或收手，或长线收租。

　　深圳赴港买楼热情锐减

     “去年１０月份，我们代理的很多香港楼盘内地客户占四成，其中绝大多数是深圳客户，而现在这个比例则下降为两成。”江少杰表示，香港楼市政策频出，在一定程度上影响了内地投资者的购买热情。从目前来看，深圳人前往香港买楼出现大幅降低的趋势，同去年１０月份相比，这一降幅达到五成。

　　上周，新鸿基星堤来深圳推介，楼盘发售时间将在１月底左右，据代理商透露，内地客户仅占１５％左右。

　　而在去年九十月份，深圳人赴港热情高涨。从９月底开始，到香港买房的人就开始迅速增加。１０月份，美联物业福田区有一半的佣金收入来自于深圳客在香港成交的楼盘。美联物业代理香港新鸿基旗下的豪宅天峦，销售金额３亿元。江少杰说，该公司去年１０月的业绩报表中，因为深港互动带来的业绩收益，占该公司总业绩的３～４成。

　　港置地产在去年十月份所接待的到香港去看房的客户量非常大，从深圳带往香港看楼的人数与六七月份相比，增加了１２０％，而且，客户的购买意向大多比较强烈。

　　政策施压客户收手

　　香港房价飙升已成为不争事实。有３０多年楼龄的蓝筹盘太古城去年七八月份尚徘徊在８０００港元／平方尺，今年１月份突破１万港元／平方尺的大关，甚至高过１９９７年的最高价。楼价高攀带动了租金上涨，香港租金已是２３个月连续上升，并呈现扩大趋势，过去一年，租金涨幅最大的是新界区，达１５．５％。

　　高升的房价引来了港府的调控。港府宣布，自２０１０年１１月２０日起买入的住宅物业，如果在六个月之内转售，除了现时须缴的物业交易印花税外，另须缴付１５％的额外印花税。在买入６个月后至１２个月期间转让，额外印花税率为１０％，在买入１２个月后至２４个月期间转让，额外印花税率为５％。

　　深圳中原地产董事总经理李耀智认为，短期内将影响深圳客对香港楼市的信心。江少杰分析认为，相对限购令而言，这个政策尚属“柔和”，但对短线投资者无疑是一重大打击。

　　中原地产住宅部董事总经理陈永杰表示，新征收的印花税，可令炽热的楼市被急冻，有效打击了市场的投机活动。新措施令短线投资者转售成本大大增加，令部分炒家转移成长线投资者，但对自住客户影响不大。陈永杰同时预测，未来一个月成交量或将较上月减少３０％至５０％。

　　２个月后，政策的影响力逐渐显现，不少深圳客户暂时收手退出，有的转为长线收租。

　　部分买家转为长线收租

　　“此条规定一出可以说是坚定了我长线投资的决心，至少在２４个月之内不考虑转让了。”而按揭成数下调的规定，来自深圳福田区的魏先生称未受波及，因为他所购置的房子总房款低于８００万港元，最高按揭成数仍维持在七成。

　　李耀智告诉记者，深圳人钟爱去香港置业的主要原因在于，这些投资者看好香港未来楼市的品质和升值空间。而且，香港租金回报率现在为２％～３％，相比港币的低贷款率，房子出租划算过供楼。他表示，深圳人去香港买楼贷款、付款都用港币，但是还款却是用人民币，这样直接就享受到人民币与港币之间的差额了。

　　此外，房源少，需求大也是深圳客看好香港的一大因素。“香港房子的年供应量一般也就３万套左右，除了要满足本地市场外，还有大量的内地人以及国外人士购买，造成供不应求的局面。”江少杰说，香港贷款买楼的利率为１％～１．５％，而深圳则超过６％，之间的差幅巨大。这也构成了深圳人前往香港买楼的一大因素。

　　香港岛东区大型住宅区太古城一幢高层中的１２层，挂牌价５６０万港元的两房房源，租金２万港元／月，核算下来，该套物业的投资回报率接近４．３％，而在深圳，目前物业的投资回报率一般都不高于３％。

　　高力国际香港常务董事郝炜卓表示，预期未来三个月，香港楼市的物业售价及成交量均会出现短暂的盘整。自住客户会进入观望状态，二手房业主会转售为租。在成交量方面，住宅物业的成交宗数预期在未来三个月内，由现时每月约１１０００宗下跌两成至三成。平均售价于未来三个月内会有５％至１０％的下浮。由于预期有更多物业封盘而转为出租，住宅租赁市场亦会出现５％的下调幅度。短线炒卖者纷纷转为长线持有，与其把物业空置作短线转让，不如考虑于未来两年将物业出租，以避免缴付额外印花税。

　　业内普遍认为，港府重拳出击调控楼市的措施对打击短期炒卖十分有效。